徐州贾汪人民法院参照《民法典》调解一起这样的案件

　　因“居住权”纠纷，家住徐州贾汪的王秋（化名）经过3年4场官司，最终画上了圆满的句号。

　　2017年11月，王秋（化名）和张强（化名）在民政局登记离婚，离婚协议第三条约定：位于某小区房屋归儿子张小龙所有，该房余下贷款全部由张强偿还，王秋对该房屋享有居住权。

　　2019年初，王秋（化名）以无房居住为由，要求入住该房屋。张强（化名）不同意王秋居住，并将房屋出租给他人。

　　2019年3月，王秋（化名）向某区人民法院提起诉讼，要求法院判令张强（化名）将该房屋交付给王秋（化名）居住。先后经两级法院审理，均支持了王秋（化名）的“居住权”。

　　王秋（化名）赢了官司后，却高兴不起来。原来，王秋（化名）的“居住权”得到两级法院支持后，张强（化名）就断供房贷。二人又被借贷银行告上法庭。

　　2019年11月，某区人民法院作出一审判决：王秋（化名）与张强（化名）二人应在十日内偿还银行贷款34万元及利息。后由于二人未如期履行还款义务，该套房产该法院依法拍卖，在偿还完贷款及各项费用后，仍剩余房屋拍卖款815000元。

　　张强（化名）认为，双方在离婚协议中约定涉案房产归儿子张小龙（化名）所有，现房屋所有权已经转换成现金，房屋被拍卖后的余款理应归儿子所有，王秋（化名）应协助儿子办理相关的领款手续。

　　2020年6月，在几经协商调解未果后，张强（化名）向徐州市贾汪区人民法院提起诉讼，请求该院判令某区人民法院依法拍卖的涉案房产清偿债务后剩余房屋价款815000元归第三人即婚生子张小龙（化名）所有，并由被告王秋（化名）协助办理该款项的领款手续。

　　王秋（化名）辩称，居住权系一项物权，自己应享有的居住权因为张强（化名）的过错已经灭失，所以在分配款项时应首先考虑保障其居住权，补偿从离婚时至以后因张强（化名）的行为无法享有居住权的损失。

　　贾汪法院认为，参照《民法典》的规定，居住权系用益物权，在与所有权人发生冲突时应优先保护居住权。该案居住权的丧失系张强（化名）恶意违约所致，相关损失应由张强（化名）赔偿。在法院主持下，双方达成协议：房屋拍卖余款中，69万元归第三人张小龙（化名）所有，余款125000元归被告王秋（化名）所有。

　　目前，该案已按调解协议履行完毕。

　　法官说法：

少家庭法官 赵妍爽

　　居住权是《民法典》规定的，非所有人利用所有人房屋的一种用益物权制度，具有满足弱势群体住房需求和尊重房屋所有人的意愿、充分发挥房屋效用等社会功能。

　　《物权法》颁布以来，司法实践中出现了越来越多的涉及居住权的案件，但由于法律没有明确规定居住权，为避免突破物权法定原则，裁判文书中对“居住权”的表述多为“有权居住使用”、“享有居住使用的权利”等词语。

　　即将生效的《民法典》对居住权的设立作出了相应的规定：居住权可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式进行设立。居住权合同一般应当包括姓名或名称、住所、位置、条件和要求、期限、争议解决方法，但并非强制性条款，当事人可以根据实际情况自己进行增减。关于居住权的期限，一般具有长期性，如果没有对期限作出明确约定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。

　　居住权作为一种用益物权，是一种绝对权。居住权人对房屋具有较强的管领力和支配力，能够基于物权请求权保护自己的权利。通过登记而设立的居住权，就具有了对世性，能够对抗第三人，居住权人的利益可得到最大程度的保护。

　　《民法典》规定居住权经登记方能设立。如何登记，暂无法律法规及司法解释作出规定。笔者认为，在相关规定及司法解释出台之前，登记部门应作相对宽范的理解：

　　1.通过民政部门离婚协议办理离婚登记的，民政部门视为登记部门；

　　2.通过合同或遗嘱而设立的居住权，登记部门应为不动产登记中心；

　　3.通过诉讼生效文书而确立的居住权，生效文书具有公示效力，无需登记而取得居住权。